Rendement op een beleggingspand meet je niet met één percentage. Gebruik de BAR om te filteren, de NAR om exploitatiekosten mee te nemen, en cashflow plus DSCR om te zien of de huur de financiering draagt.
Een BAR die er goed uitziet kan alsnog een negatieve cashflow geven. De som hieronder rekent dezelfde vier getallen door, met kosten koper in de investering en de hypotheek buiten de NAR.
BAR = bruto jaarhuur ÷ totale investering × 100%NAR = (bruto jaarhuur - exploitatiekosten) ÷ totale investering × 100%Cashflow = netto huur - (rente + aflossing)DSCR = netto huur ÷ (rente + aflossing)Koopsom € 300.000, plus overdrachtsbelasting 8% (€ 24.000) voor een woning die je in 2026 niet als hoofdverblijf gebruikt, plus notaris, taxatie en makelaar € 4.000. Totale investering: € 328.000. Huur € 1.500 per maand is € 18.000 per jaar. BAR = € 18.000 ÷ € 328.000 = 5,49%, afgerond 5,5%.
Exploitatiekosten € 6.470 per jaar: VvE € 1.800, onderhoud € 3.000, verzekering € 300, OZB, waterschap en riool € 650, leegstand 4% van de jaarhuur (€ 720). Netto huur € 18.000 - € 6.470 = € 11.530. NAR = € 11.530 ÷ € 328.000 = 3,52%, afgerond 3,5%.
Hypotheek € 200.000, rente 4,5%, annuïteit 30 jaar (360 maandtermijnen). Maandlast € 1.013,37, dus € 12.160 per jaar. Cashflow = € 11.530 - € 12.160 = -€ 630 per jaar, ongeveer € 53 per maand bijleggen. DSCR = € 11.530 ÷ € 12.160 = 0,95. De huur dekt de hypotheek net niet.
| Maatstaf | Matig | Redelijk | Goed | Sterk |
|---|---|---|---|---|
| BAR | < 4% | 4-5,5% | 5,5-7% | > 7% |
| NAR | < 2,5% | 2,5-3,5% | 3,5-5% | > 5% |
| DSCR | < 1,0 (bijleggen) | 1,0-1,2 | 1,2-1,5 | > 1,5 |
| Cashflow | Negatief > € 200/mnd | Negatief < € 100/mnd | Break-even | Positief |
Randstad en middelgrote steden. Indicatief, geen advies. BAR, NAR en cashflow volgen dezelfde banden als de uitleg over rendement op een beleggingspand. DSCR: onder 1,0 leg je bij, 1,0-1,2 is krap, 1,2-1,5 is gezond, boven 1,5 is sterk. Banken vragen vaak 1,10-1,35.
Investering, verhuur en financiering. Alles rekent mee terwijl je typt.
Jaarhuur × kapitalisatiefactor = marktwaarde. Pas er één aan, de ander rekent mee.
Resultaten
Netto cashflow per maand
€ 668
€ 8.014 per jaar
Huurprijs break-even