Is de BAR uit de advertentie de BAR die je houdt?
De BAR in een advertentie is zelden de BAR die je houdt. Dat getal deelt de genoemde jaarhuur door de vraagprijs. Wat je daarna echt overhoudt, hangt af van kosten die in die deling niet staan.
Wat is de BAR in een advertentie?
Een advertentie-BAR is een vergelijkingsgetal, geen kasstroom. Hij zegt: als deze huur en deze prijs kloppen, en er valt verder niks af, dan is dit het bruto startpercentage. Hij zegt niet wat er op je rekening blijft staan.
Welke kosten vallen buiten die BAR?
Vier posten staan bijna nooit in die deling.
VvE. Bij een appartement is de bijdrage een jaarlijks bedrag. Die gaat van de huur af voor je van rendement kunt spreken.
Erfpacht. Canon is geen eenmalige aankooppost. Zolang die loopt, gaat hij van wat je houdt.
Leegstand. De advertentie rekent een volle maand huur, twaalf keer. Een maand zonder huurder haalt die aanname onderuit. Ook als de huur daarna terug is.
Onderhoud en wat je niet doorbelast. Klein onderhoud, een leegstaande maand servicekosten, of een VvE-post die de huurder niet betaalt: dat is jouw last, niet die van de BAR.
Hoe reken je de BAR die je houdt?
Houd de advertentie-BAR als start. Trek daarna alleen posten af die bij dit pand horen, met bedragen uit de stukken, niet uit een vuistregel.
Voorbeeld, geen marktcijfer. Vraagprijs 100. Genoemde jaarhuur 6. Advertentie-BAR: 6 procent. Zit er 1 aan VvE en erfpacht in dat jaar, dan houd je 5 over op dezelfde prijs. Dat is geen advies en geen gemiddelde. Het laat zien dat de deling kantelt zodra er een echte last bij komt.
Wat check je voor je die BAR gelooft?
Drie vragen, in deze volgorde.
Klopt de huur. Is het de huur die er nu staat, of een huur die de verkoper denkt te kunnen vragen.
Klopt de prijs. Reken je met de vraagprijs, of met wat je denkt te betalen. De BAR in de mail gebruikt de vraagprijs.
Welke last hoort bij dit adres. VvE-stukken, erfpacht, en hoe lang de woning leeg kan staan. Zonder die drie is de advertentie-BAR een foldergetal.
De advertentie-BAR is een start. Hij is pas bruikbaar als de huur, de prijs en de lasten van dit pand in dezelfde som staan.
Veelgestelde vragen
Is een hoge BAR in de advertentie beter?
Niet automatisch. Een hoge BAR kan betekenen dat de huur hoog is ingeschat, of dat lasten ontbreken. Vergelijk pas nadat die lasten erin staan.
Is BAR hetzelfde als wat je overhoudt?
Nee. BAR is bruto. Wat je houdt is die huur minus de lasten van dit pand, en daarna nog financiering als je die apart wilt zien. Dat laatste is geen BAR meer.
Moet ik de BAR zelf narekenen?
Ja, met de stukken van dit pand. Niet met een percentage uit een andere advertentie.
Zet de huur en de lasten van dit pand in de berekening, niet de folder-BAR.
Voer de huur en de lasten van dit pand in en zie BAR, NAR en cashflow.