Hoeveel eigen geld heb je nodig voor een beleggingspand? [2026]
De korte versie: voor een beleggingspand van €200.000 heb je in 2026 minimaal €70.000-80.000 eigen geld nodig. Voor een pand van €300.000 is dat €100.000-120.000. En dan heb je nog geen buffer voor onverwachte kosten.
Hier is de uitleg waarom, en welke opties er zijn als je minder hebt.
De rekensom: LTV + kosten koper
Banken financieren beleggingspanden tot maximaal 70-80% van de marktwaarde (Loan-to-Value). Dat is beduidend minder dan de 100% die je voor een eigen woning kunt krijgen.
Daarbovenop moet je alle kosten koper uit eigen zak betalen — die worden niet meegefinancierd.
Rekenvoorbeeld: pand van €250.000
| Component | 70% LTV | 80% LTV |
|---|---|---|
| Aankoopprijs | €250.000 | €250.000 |
| Hypotheek | €175.000 | €200.000 |
| Eigen geld voor pand | €75.000 | €50.000 |
| Overdrachtsbelasting (8%) | €20.000 | €20.000 |
| Notaris + taxatie | €2.500 | €2.500 |
| Financieringskosten | €3.000 | €3.000 |
| Totaal eigen geld | €100.500 | €75.500 |
Overzicht per prijsklasse
| Aankoopprijs | Eigen geld (70% LTV) | Eigen geld (80% LTV) |
|---|---|---|
| €150.000 | €63.500 | €48.500 |
| €200.000 | €82.000 | €62.000 |
| €250.000 | €100.500 | €75.500 |
| €300.000 | €119.000 | €89.000 |
| €400.000 | €156.000 | €116.000 |
| €500.000 | €193.000 | €143.000 |
Deze bedragen zijn exclusief buffer. Houd altijd €10.000-15.000 extra achter de hand voor onverwacht onderhoud, leegstand of huurderswisseling.
Waar hangt de LTV van af?
Niet iedere bank hanteert dezelfde voorwaarden. De maximale LTV hangt af van:
Type pand. Eengezinswoningen krijgen vaak een hogere LTV (tot 80%) dan appartementen of meergezinspanden. Commercieel vastgoed zit typisch op 60-70%.
Energielabel. Steeds meer banken bieden een hogere LTV of lagere rente bij label A of beter. Het verschil kan 5-10 basispunten zijn op de rente, of 5% hogere LTV.
Huurinkomen. De bank kijkt naar de DSCR (Debt Service Coverage Ratio): dekt de huur de hypotheeklasten ruimschoots? Een DSCR boven 1,3 maakt financiering makkelijker.
Je persoonlijke situatie. Inkomen uit loondienst of onderneming, bestaande schulden, en track record als belegger spelen mee. Een eerste beleggingspand is lastiger te financieren dan een vijfde.
De bank. Grootbanken (ING, Rabobank, ABN AMRO) zijn selectiever dan gespecialiseerde verhuurhypotheek-aanbieders. Het loont om meerdere partijen te vergelijken.
Heb je €100.000 beschikbaar? Slim verdelen
Stel je hebt €100.000 beschikbaar. De verleiding is om één pand van €300.000 te kopen met 80% LTV. Maar er zijn alternatieven.
Optie A: Één pand, maximale LTV — Pand €300.000, hypotheek €240.000, eigen geld €89.000, buffer €11.000. Voordeel: eenvoudig. Nadeel: geconcentreerd risico, krappe buffer.
Optie B: Twee kleinere panden — 2× pand €175.000, 2× hypotheek €122.500 (70% LTV), eigen geld 2 × €67.000 = €134.000. Past niet in budget — je moet kiezen voor één pand plus sparen.
Optie C: Goedkoper instappen + buffer — Pand €200.000, hypotheek €160.000 (80% LTV), eigen geld €62.000, buffer €38.000.
De meeste ervaren beleggers raden optie C aan voor beginners. Een te krappe buffer is de nummer één reden dat beginnende vastgoedbeleggers in de problemen komen.
Hoeveel buffer moet je aanhouden?
Naast het aankoopgeld heb je een buffer nodig voor:
- 3-6 maanden hypotheeklasten (als de huurder vertrekt)
- Onverwacht onderhoud (CV-ketel, lekkage, etc.)
- Eventuele huurderswisseling (opknapkosten, leegstandsperiode)
Vuistregel: houd minimaal €10.000-15.000 per pand als buffer aan. Bij oudere panden of kamerverhuur eerder €20.000.
Alternatieven als je nog niet genoeg hebt
Starten met een goedkoper pand. In steden als Heerlen, Enschede of Deventer vind je appartementen vanaf €100.000-150.000. De BAR is vaak hoger, al moet je rekening houden met andere marktdynamiek.
Beleggen via een vastgoed-BV met meerdere investeerders. Samen investeren via een gezamenlijke BV of VOF. Lagere instap per persoon, maar gedeeld zeggenschap.
Eerst je eigen woning benutten. Overwaarde op je eigen woning kun je soms inzetten als extra zekerheid. Dit vergroot je financieringsruimte, maar ook je risico.
Crowdfunding en vastgoedplatformen bieden instap vanaf €1.000-10.000, maar je mist de hefboomwerking en waardestijging van direct bezit. Het rendement ligt typisch op 4-7%.
De bottom line
| Situatie | Minimum eigen geld | Aangeraden eigen geld |
|---|---|---|
| Pand €150.000, 80% LTV | €48.500 | €65.000 (incl. buffer) |
| Pand €200.000, 80% LTV | €62.000 | €80.000 |
| Pand €250.000, 70% LTV | €100.500 | €115.000 |
| Pand €300.000, 70% LTV | €119.000 | €135.000 |
Voer de aankoopprijs en gewenste LTV in en zie direct hoeveel eigen geld je nodig hebt, wat de cashflow wordt, en of het pand rendabel is.