Huurcontract Onbepaalde Tijd: Wat Betekent de Nieuwe Wet voor Beleggers?
Sinds 1 juli 2024 zijn vaste huurcontracten de norm. De Wet vaste huurcontracten heeft tijdelijke contracten voor reguliere verhuur afgeschaft. Voor vastgoedbeleggers heeft dit vergaande consequenties.
Wat is er veranderd?
Vóór 1 juli 2024 kon je een huurcontract afsluiten voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar bij zelfstandige woonruimte). Na afloop kon je de huurder vragen te vertrekken en een nieuwe huurder zoeken — eventueel tegen een hogere huur.
Nu geldt: elk nieuw huurcontract is voor onbepaalde tijd. De huurder kan opzeggen wanneer hij wil (met 1 maand opzegtermijn), maar jij als verhuurder kunt alleen opzeggen op wettelijke gronden (eigen gebruik, dringend eigen gebruik, herstructurering, etc.).
Je kunt de huur niet meer "resetten" bij een nieuwe huurder via een tijdelijk contract. De aanvangshuur is daarom belangrijker dan ooit — zet niet te laag in om snel een huurder te vinden.
De impact voor beleggers
Minder flexibiliteit. Je kunt de huur niet meer "resetten" bij een nieuwe huurder. De jaarlijkse huurverhoging is gemaximeerd, dus als je bij aanvang te laag hebt ingezet, zit je daar jarenlang aan vast.
Huurdersselectie wordt belangrijker. Omdat je lang aan een huurder vastzit, is zorgvuldige screening essentieel: inkomenscheck, werkgeversverklaring, referenties.
Verkoopwaarde daalt. Een verhuurde woning met een vaste huurder is minder waard dan een leeg pand. De leegwaarderatio reflecteert dit, maar bij verkoop merk je het direct in de prijs.
Opzegging is lastiger. Je kunt een huurder niet zomaar uitzetten. Zelfs bij wanbetaling duurt een procedure al snel 3-6 maanden.
Uitzonderingen
Er zijn nog steeds situaties waarin tijdelijke verhuur mogelijk is:
- Studentenhuisvesting: campuscontracten met tijdelijke looptijd
- Diplomatenclausule: als je zelf terugkeert naar de woning
- Doelgroepcontracten: voor specifieke groepen (jongeren, senioren, grote gezinnen, statushouders)
- Tijdelijk verblijf: als de huurder aantoonbaar tijdelijk woonruimte nodig heeft
- Hospitaverhuur: als je zelf in de woning woont en een kamer verhuurt
Bij hospitaverhuur (je verhuurt een kamer in je eigen woning) kun je de eerste 9 maanden het contract opzeggen zonder opgave van redenen. Dit is een van de weinige uitzonderingen op de regel.
Strategieën
Stel de juiste aanvangshuur. Omdat je lang aan het contract vastzit, is de startprijs cruciaal. Zet niet te laag in "om snel een huurder te vinden."
Investeer in huurdersselectie. Gebruik een verhuurbemiddelaar of doe zelf een grondige screening. De kosten van een slechte huurder zijn vele malen hoger dan de kosten van selectie.
Investeer in grondige huurdersselectie: inkomenscheck, werkgeversverklaring en referenties. De kosten van een slechte huurder wegen niet op tegen de kosten van screening.
Overweeg kamerverhuur. Bij onzelfstandige woonruimte (kamers) gelden deels andere regels. Bovendien kun je bij vertrek van één huurder die ene kamer opnieuw verhuren zonder het hele pand leeg te hoeven hebben.
Reken door wat het effect is van verschillende aanvangshuren op je langetermijnrendement.