Huurverhoging 2026: 4,1%, 6,1% of 4,4% - welk percentage geldt?
Er is geen landelijk percentage voor huurverhoging. In 2026 zijn het er drie. Sociaal, midden en vrij hebben elk een eigen plafond. Pak je het verkeerde, dan zit je te hoog of te laag. Te hoog is een zaak voor de Huurcommissie.
Eerst de sector. Daarna het percentage.
De drie maxima
De Huurcommissie en het ministerie van Volkshuisvesting (Rijksoverheid) zetten de plafonds elk jaar opnieuw vast. Voor 2026 staat dit:
| Sector | Maximum 2026 | Wanneer |
|---|---|---|
| Sociaal | 4,1% | vanaf 1 juli 2026 |
| Midden | 6,1% | vanaf 1 januari 2026 |
| Vrij | 4,4% | 1 januari 2026 tot 1 januari 2027 |
Dat zijn maxima. Lager mag. Hoger niet.
Tot 1 juli 2026 gold in de sociale sector nog het maximum van 5% uit 2025. Vanaf 1 juli is dat 4,1%. Dat percentage geldt tot 1 juli 2027, schrijft de Rijksoverheid. In de midden- en vrije sector gelden 6,1% en 4,4% al vanaf 1 januari.
Sociaal 4,1% vanaf 1 juli 2026. Midden 6,1%. Vrij 4,4%. Bron: Huurcommissie, Wettelijke wijzigingen per 1 januari 2026, en Rijksoverheid / Volkshuisvesting Nederland.
In de sociale sector geldt een extra regel bij een lage kale huur. Ligt die onder €350 per maand, dan mag de standaardverhoging €25 zijn in plaats van het percentage. Dat staat zo bij de Huurcommissie. De Rijksoverheid noemt hetzelfde bedrag.
De percentages komen niet uit de lucht. Sociaal: gemiddelde inflatie over drie jaar plus 0,5 procentpunt. Midden: cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt. Vrij: het laagste van inflatie of cao, plus 1 procentpunt. Daarom is midden dit jaar hoger dan vrij. De Rijksoverheid legt die rekensom uit in het nieuwsbericht van 15 december 2025.
Welk segment is jouw pand
Het percentage volgt uit het segment. Het segment volgt uit de WWS-punten. Bij nieuwe contracten ook uit de aanvangshuur.
Voor zelfstandige woonruimte in 2026, volgens de Huurcommissie:
- Sociaal: tot en met 143 punten, maximale aanvangshuur €932,93
- Midden: 144 tot en met 186 punten, tot €1.228,07
- Vrij: 187 punten of meer
Die grenzen zijn hier context. Ze bepalen welk plafond je mag gebruiken. Ze zijn geen extra rekensom voor de verhoging zelf.
Twijfel je over de punten, tel ze opnieuw. Eén punt verschil kan een ander regime zijn. En een ander percentage.
Segment volgt uit de punten. Zelfde stelsel als de Huurcommissie. Daarna pas het percentage.
Contract versus wettelijk maximum
In de midden- en vrije sector hangt de echte verhoging ook af van het contract. Staat er een lager percentage, dan geldt dat lagere. Staat er een hoger percentage, dan wint de wet.
Dat laatste is vooral relevant in de vrije sector. Het wettelijk maximum is 4,4% van 1 januari 2026 tot 1 januari 2027. Noemt het contract CPI plus opslag, of een hoger vast percentage, dan mag je in 2026 toch niet boven die 4,4% uitkomen. De Huurcommissie zegt dat met zoveel woorden. De Rijksoverheid ook.
Dat wettelijk maximum voor de vrije sector geldt tot 1 mei 2029.
Een hogere indexatieclausule in het contract geeft geen recht op meer dan 4,4% in 2026. Het plafond is dwingend. Bron: Rijksoverheid, maximale huurverhoging vrijesectorwoning 2026, en Huurcommissie.
Staat er niets over jaarlijkse verhoging in het contract? Dan kun je in de vrije sector niet eenzijdig indexeren. De Huurcommissie is daar helder over: zonder beding geen jaarlijkse verhoging.
Twee checks die losstaan van het percentage.
Maximaal één keer per 12 maanden. Die regel geldt over de sectoren heen. De termijn loopt vanaf de vorige verhoging, niet vanaf de brief. Daar staat al een apart stuk over.
In de sociale sector moet het voorstel schriftelijk, minstens twee maanden van tevoren. Brief of e-mail. Zonder dat voorstel is de verhoging niet in orde. Rijksoverheid en Huurcommissie zijn daar duidelijk over.
Inkomensafhankelijke verhoging, kort
Bij zelfstandige sociale huur bestaat een hogere, inkomensafhankelijke verhoging. Die komt in plaats van het standaardpercentage. De Huurcommissie noemt twee bedragen: tot €50 bij een hoger middeninkomen, tot €100 bij een hoog inkomen.
De inkomensgrenzen horen bij die regeling. Die zetten we hier niet over. Ze wijzigen, en de Huurcommissie houdt ze bij. Check die pagina als je dit overweegt. Dit artikel gaat over de drie volgpercentages, niet over de inkomensregeling.
Waarom het percentage eerst moet kloppen
Een te hoge huur, of een te hoge verhoging, is geen administratieve misser. De huurder kan naar de Huurcommissie. In de sociale sector bij een onjuist voorstel. In de vrije sector als de jaarlijkse verhoging boven 4,4% of boven het contract uitkomt.
Dat geldt bij een bestaande verhuur. Het geldt ook vóór je koopt. Reken je het rendement door met 6,1% terwijl het pand vrij is, dan is je som te rooskleurig. Reken je 4,4% terwijl het midden is, dan mis je ruimte. Reken je überhaupt zonder punten, dan weet je niet welk plafond je mag gebruiken.
Het plafond is ook geen verplichting. Je mag lager blijven. In de sociale en middensector mag de kale huur na verhoging bovendien niet boven de maximale huurprijs van de punten uitkomen. Dat is een tweede rem, naast het jaarpercentage.
Eerst punten, dan sector, dan het wettelijk maximum, dan het contract. In die volgorde. Andersom is gokken.
Kort
Drie percentages. Sociaal 4,1% vanaf 1 juli. Midden 6,1%. Vrij 4,4%, ook als het contract hoger noemt, tot 1 mei 2029. Het juiste plafond begint bij de punten.
Niet het hoogste percentage invullen. Het percentage dat bij jouw sector past.