Kostprijsdekkende Huur Berekenen: Wat Is Het en Hoe Doe Je Het?
Voordat je naar winst kijkt, is het slim om te weten waar je break-evenpunt ligt: bij welke huur dekt je pand precies alle kosten? Dat is de kostprijsdekkende huur. Het is een van de nuchterste cijfers in je analyse, want het vertelt je wat je minimaal moet vragen om geen geld toe te leggen.
In dit artikel lees je wat kostprijsdekkende huur precies is, welke kosten je meeneemt, hoe je het berekent met een concreet voorbeeld, en hoe het zich verhoudt tot de markthuur.
Wat is kostprijsdekkende huur?
De kostprijsdekkende huur is de huur waarbij je totale jaarlijkse opbrengsten precies gelijk zijn aan je totale jaarlijkse kosten. Op dat punt is je cashflow nul: je verdient niets, maar je legt ook niets toe.
Het begrip komt oorspronkelijk uit de corporatie- en projectontwikkelingswereld, maar is voor elke belegger nuttig. Het is je ondergrens: vraag je minder dan de kostprijsdekkende huur, dan kost het pand je elke maand geld uit eigen zak.
Kostprijsdekkende huur is je break-evenhuur. Alles wat je daarboven vraagt is positieve cashflow; alles eronder betekent dat je maandelijks moet bijleggen.
Welke kosten tellen mee?
Een veelgemaakte fout is alleen de hypotheeklasten meenemen. Een eerlijke kostprijsdekkende huur omvat alle terugkerende lasten:
- Hypotheekrente — de rente die je jaarlijks betaalt over je lening
- Aflossing — als je aflost, hoort dat bij je uitgaande kasstroom (bij een aflossingsvrije lening niet)
- Onderhoud — reken met een reservering, bijvoorbeeld 1% van de woningwaarde per jaar
- VvE-bijdrage — bij appartementen
- Verzekeringen — opstal en aansprakelijkheid
- Beheerkosten — zelf doen of uitbesteden (5-10% van de huur)
- Leegstandsrisico — reken met bijvoorbeeld een halve maand huurderving per jaar
- Gemeentelijke heffingen — voor zover voor rekening van de verhuurder
- Belasting — box 3 of vennootschapsbelasting, afhankelijk van je structuur
Hoe bereken je kostprijsdekkende huur?
De formule is simpel: tel alle jaarlijkse kosten op en deel door twaalf voor de maandhuur.
Kostprijsdekkende huur (per maand) = Totale jaarlijkse kosten / 12
Rekenvoorbeeld. Een appartement van EUR 250.000, gefinancierd met EUR 200.000 hypotheek tegen 4,5% rente (aflossingsvrij).
| Kostenpost | Per jaar |
|---|---|
| Hypotheekrente (4,5% over EUR 200.000) | EUR 9.000 |
| Onderhoudsreservering (1% van EUR 250.000) | EUR 2.500 |
| VvE-bijdrage | EUR 1.800 |
| Verzekeringen | EUR 400 |
| Beheer (eigen tijd/uitbesteed) | EUR 900 |
| Leegstandsreservering | EUR 600 |
| Totaal | EUR 15.200 |
Kostprijsdekkende huur: EUR 15.200 / 12 = EUR 1.267 per maand.
Vraag je meer dan EUR 1.267, dan houd je geld over. Vraag je minder, dan leg je toe. Los je daarnaast af, tel die aflossing dan bij de kosten op — je break-even ligt dan hoger, maar je bouwt wel vermogen op.
Vergeet de onderhouds- en leegstandsreservering niet. Beleggers die alleen rente en VvE meerekenen, denken cashflow-positief te zijn terwijl ze in werkelijkheid elke grote reparatie uit eigen zak betalen.
Verschil met markthuur en break-even
De kostprijsdekkende huur zegt iets over jouw kosten; de markthuur zegt iets over wat huurders willen betalen. Drie situaties:
Markthuur ligt boven kostprijsdekkende huur. Gezonde situatie: positieve cashflow. Het verschil is je marge.
Markthuur gelijk aan kostprijsdekkende huur. Je draait break-even op cashflow. Je rendement zit dan volledig in aflossing en eventuele waardestijging.
Markthuur ligt onder kostprijsdekkende huur. Je legt maandelijks toe. Dit kan bewust zijn (je rekent op waardestijging), maar het is een risico — zeker als de WWS-puntentelling je huur begrenst onder je break-even.
Let op: bij gereguleerde woningen bepaalt het WWS de maximale huur. Als die maximale huur onder je kostprijsdekkende huur ligt, is het pand simpelweg niet rendabel zonder ingreep.
Voer je koopsom, financiering en kosten in en zie direct je maandelijkse cashflow, NAR en het break-evenpunt.
Veelgestelde vragen
Hoort aflossing bij de kostprijsdekkende huur? Voor je cashflow wel: aflossing is uitgaand geld. Voor je rendement niet, want aflossing is vermogensopbouw. Reken beide varianten uit zodat je het verschil ziet.
Wat is het verschil met de NAR? De NAR (netto aanvangsrendement) drukt je netto opbrengst uit als percentage van je investering. Kostprijsdekkende huur is een absoluut bedrag: de huur waarbij je netto nul draait.
Reken ik met de hypotheekrente of de marktrente? Met jouw werkelijke rente. Houd wel rekening met je rentevaste periode: loopt die af, dan kan je kostprijsdekkende huur stijgen bij een hogere herzieningsrente.