Leegwaarderatio: Fiscaal Voordeel voor Vastgoedbeleggers Uitgelegd
De leegwaarderatio is een fiscale regeling die de WOZ-waarde van verhuurde woningen verlaagt voor box 3. Het idee: een verhuurde woning is minder waard dan een leegstaande woning, omdat er een huurder in zit die je niet zomaar kunt uitzetten.
Hoe werkt het?
De leegwaarderatio is een percentage waarmee je de WOZ-waarde vermenigvuldigt. Dit verlaagde bedrag gebruik je voor je box 3-aangifte.
Het percentage hangt af van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde:
| Huur als % van WOZ | Leegwaarderatio |
|---|---|
| Tot 1% | 45% |
| 1-2% | 51% |
| 2-3% | 56% |
| 3-4% | 62% |
| 4-5% | 67% |
| 5-6% | 73% |
| 6-7% | 78% |
| Boven 7% | 85% |
Rekenvoorbeeld
WOZ: €250.000, jaarhuur: €14.400 (€1.200/maand)
- Huur als % van WOZ: 5,8% → leegwaarderatio: 73%
- Box 3 waarde: €250.000 × 73% = €182.500
Belastingbesparing: (€250.000 − €182.500) × 5,9% × 36% = €1.434/jaar
De leegwaarderatio kan je box 3-belasting met €1.000-2.000 per jaar verlagen. Vergeet dit voordeel niet mee te nemen in je rendementscalculatie — het kan het verschil maken bij een marginale business case.
Recente wijzigingen en onzekerheden
De leegwaarderatio staat onder druk. Er zijn voorstellen geweest om de regeling af te schaffen of aan te passen. De exacte status in 2026 kan zijn gewijzigd — check altijd de actuele belastingwetgeving of raadpleeg een fiscalist.
De leegwaarderatio staat onder druk en kan worden aangepast of afgeschaft. Raadpleeg altijd een fiscalist voor de meest actuele stand van zaken.
Met vaste huurcontracten (de nieuwe norm) is het argument voor de leegwaarderatio sterker dan bij tijdelijke contracten: de huurder zit er voor onbepaalde tijd, wat de verkoopbaarheid van het pand beperkt.
Wanneer geldt de leegwaarderatio niet?
- Bij leegstaande panden (geen huurder = geen ratio)
- Bij tijdelijke verhuur aan familie of bekenden onder niet-marktconforme voorwaarden
- Bij kamerverhuur (afhankelijk van de situatie)
- Mogelijk bij panden in een BV (die vallen buiten box 3)
Panden in een BV vallen buiten box 3 en komen daarom niet in aanmerking voor de leegwaarderatio. De fiscale voordelen zitten daar in andere regelingen.
De strategie
De leegwaarderatio verlaagt je box 3-druk aanzienlijk. Houd hier rekening mee in je rendementscalculatie. Het verschil kan €1.000-2.000/jaar zijn — dat tilt sommige marginale business cases over de streep.
Neem de leegwaarderatio mee in je rendementscalculatie en ontdek het werkelijke fiscale voordeel voor jouw situatie.