De #1 rekenfout bij kosten koper die startende beleggers maken
De nummer één rekenfout die we zien bij startende vastgoedbeleggers: ze rekenen met 2% overdrachtsbelasting in plaats van 8%. Dat verschil van 6 procentpunt kan je deal volledig veranderen. Het tarief van 8% geldt in 2026 voor een woning die je niet als hoofdverblijf gebruikt. In 2025 was dat nog 10,4%. Voor een niet-woning (winkel, kantoor, bedrijfsruimte) blijft het 10,4%.
Het verschil: 2% vs. 8%
In 2026 gelden deze tarieven overdrachtsbelasting:
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Eigen bewoning (zelfbewoner) | 2% |
| Woning die je niet als hoofdverblijf gebruikt | 8% |
| Niet-woning (bedrijfspand, winkel, kantoor) | 10,4% |
| Starters <35 jaar, woning <€510.000, zelfbewoning | 0% |
Koop je een woning om te verhuren, en ga je er niet zelf wonen, dan betaal je in 2026 8% overdrachtsbelasting. Niet 2%.
Wat betekent dit in euro's?
| Aankoopprijs | Overdracht 2% | Overdracht 8% | Verschil |
|---|---|---|---|
| €150.000 | €3.000 | €12.000 | €9.000 |
| €200.000 | €4.000 | €16.000 | €12.000 |
| €250.000 | €5.000 | €20.000 | €15.000 |
| €300.000 | €6.000 | €24.000 | €18.000 |
Bij een woning van €200.000 scheelt het €12.000. Dat is al snel een jaar huurinkomsten bij een gemiddeld pand.
Impact op je rendement
Laten we twee scenario's vergelijken voor een pand van €200.000 met €14.000 bruto jaarhuur:
Scenario A: Fout berekend (2% overdracht)
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopprijs | €200.000 |
| Kosten koper (2% + overig) | €7.500 |
| Totale investering | €207.500 |
| BAR | 6,7% |
Scenario B: Correct berekend (8% overdracht)
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopprijs | €200.000 |
| Kosten koper (8% + overig) | €19.700 |
| Totale investering | €219.700 |
| BAR | 6,4% |
Het verschil in BAR is 0,3 procentpunt (6,7% versus 6,4%). De extra investering is €12.200. Bij 70% financiering moet dat volledige bedrag uit eigen zak komen.
De overdrachtsbelasting verhoogt niet je hypotheek — banken financieren maximaal op de marktwaarde van het pand. De extra kosten komen volledig ten laste van je eigen inleg.
Alle kosten koper op een rij
De overdrachtsbelasting is de grootste post, maar niet de enige:
| Kostenpost | Bedrag (bij €200.000 pand) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (8%) | €16.000 |
| Notaris leveringsakte | €800-1.200 |
| Notaris hypotheekakte | €600-1.000 |
| Taxatie | €400-800 |
| Kadaster | €150-200 |
| Bankgarantie | €200-400 |
| Totaal | €18.150-19.600 |
Vuistregel: Reken met 10-12% bovenop de aankoopprijs voor de totale kosten koper bij een beleggingswoning.
Hoe voorkom je deze fout?
- Gebruik een calculator die automatisch met 8% rekent
- Vraag je hypotheekadviseur — die rekent altijd met het juiste tarief
- Check je eigen berekening — elk spreadsheet waar 2% in staat is fout voor beleggers
- Reken je eigen inleg door — aankoopprijs × 30% (eigen deel) + volledige kosten koper
Onze calculator rekent standaard met het beleggingstarief van 8% overdrachtsbelasting.
Wil je alle kosten van een beleggingspand in kaart brengen? Lees ons complete overzicht van de verborgen kosten bij een beleggingspand.