Uitponden: meer aanbod, licht stijgende prijzen. Wat betekent dat voor aanhouden of verkopen?
Particuliere beleggers zetten nog steeds veel huurwoningen in de verkoop. Dat noemen we uitponden: de woning verlaat de huurmarkt en komt bij een eigenaar-bewoner terecht. Rabobank schetst in het Kwartaalbericht Woningmarkt van 9 september 2026 wat dat doet met de markt. Er is meer aanbod, de prijsgroei zwakt af, en toch blijven bestaande koopwoningen naar verwachting licht in prijs stijgen. Voor wie een of enkele panden aanhoudt, is dat geen koopsignaal en geen verkoopsignaal. Het is wel een ander speelveld dan een paar jaar geleden.
In de afgelopen vier kwartalen werden volgens Rabobank bij elkaar 39.000 huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners. Dat niveau is hoog. Tegelijk lijkt het plafond bereikt. Onder particuliere verhuurders nam het aantal uitpondingen wat af. Institutionele beleggers verkochten de laatste kwartalen juist iets meer. Rabobank verwacht dat de golf vanaf de tweede helft van 2026 geleidelijk kleiner wordt, onder meer omdat tijdelijke huurcontracten bij particuliere verhuurders een groot aandeel hadden en de laatste oude contracten per 1 juli 2026 aflopen.
Meer aanbod betekent meer keuze voor kopers en meer concurrentie voor verkopers. Op Funda stonden volgens het bericht zo’n 39.000 woningen te koop, ongeveer 23% meer dan een jaar eerder. Het aantal transacties blijft hoog: Rabobank voorziet 241.000 verkopen in 2026 en 226.000 in 2027. De markt is ruimer dan een jaar geleden, maar volgens makelaarsvereniging NVM nog altijd krap. In het tweede kwartaal ging 71% van de woningen boven de vraagprijs weg. Dat is geen crashbeeld. Het is wel een markt waarin tempo en onderhandelingsruimte anders liggen dan toen het aanbod dunner was.
De prijzen volgen dat beeld. Bestaande koopwoningen worden dit jaar naar verwachting gemiddeld 4,2% duurder, en in 2027 3,2%. In juli lagen de prijzen 3,9% hoger dan een jaar eerder. Seizoensgecorrigeerd stijgen ze nog zo’n 0,3% per maand. Na inflatiecorrectie is de reële prijsgroei vrijwel stilgevallen: in juli nog 0,9% hoger dan een jaar eerder. Nominale stijging dus, met minder reële ruimte. De structurele schaarste blijft volgens Rabobank groot genoeg om prijzen omhoog te houden, terwijl het extra aanbod van ex-huurwoningen de groei dempt.
Regionaal is het verschil groot. Waar de uitpondgolf hard gaat, zoals in de regio Amsterdam, blijft de prijsgroei gematigd. In het tweede kwartaal lagen prijzen daar maar 1,5% hoger dan een jaar eerder. Voor Groot-Amsterdam en de Zaanstreek voorziet Rabobank dit jaar gemiddeld krap 2% groei. In delen van het noordoosten ligt dat hoger; in de regio Delfzijl werd in het tweede kwartaal 10,1% prijsgroei geregistreerd. Voor de kleine belegger betekent dat: de landelijke raming zegt weinig over jouw straat. Het lokale aanbod van ex-huur en de vraag van starters bepalen of jij tegen veel vergelijkbare objecten aankijkt of niet.
Wat betekent dit voor aanhouden versus verkopen? Drie dingen uit de bron zijn bruikbaar zonder een oordeel te forceren.
Geen koopsignaal en geen verkoopsignaal. Wel een ander speelveld dan een paar jaar geleden.
Aanbod
Eerst het aanbod. Zolang er veel uitpondingen zijn, is de kans groter dat jouw type pand tegelijk met andere ex-huurwoningen te koop staat. Dat kan de verkooptijd rekken en de onderhandelingspositie van kopers versterken, ook als de landelijke prijsindex nog stijgt.
Prijs
Dan de prijs. Licht stijgende prijzen zijn geen garantie dat jouw pand sneller of duurder weggaat. Ze zeggen wel dat Rabobank geen correctie als basispad ziet. Wie verkoopt vanuit paniek over een dreigende daling, leest in dit bericht geen bevestiging van die daling. Wie aanhoudt omdat “de markt toch blijft stijgen”, moet de afvlakking en de regionale verschillen meenemen.
Timing
Tot slot de timing van de golf. Als de uitpondgolf vanaf de tweede helft van 2026 geleidelijk terugvalt, verandert het aanbod opnieuw. In Randstedelijke regio’s waar nu veel wordt uitgepond, kan minder aanbod later weer opwaartse druk geven. Dat is een scenario van Rabobank, geen belofte over jouw rendement of exit.
Die deal
Voor de kleine belegger blijft de kernvraag daarom niet “wat doet de markt?”, maar “wat doet díe deal?”. Wat is de maximale kale huur volgens het WWS, wat is jouw nettorendement bij realistische kosten, en hoe ziet de cashflow eruit als je aanhoudt? Die som verandert niet omdat er landelijk 39.000 uitpondingen waren. Wel verandert de context waarin je een koper zoekt of een huurder houdt.
VastgoedBlueprint helpt die som per pand helder te maken, zonder een koop- of verkoopvonnis.
De Rabobank-cijfers laten een markt zien die afkoelt door meer aanbod en toch licht blijft stijgen door schaarste. Voor aanhouden of verkopen is dat geen antwoord. Het is wel een reden om lokale concurrentie, je huurplafond en je cashflow naast elkaar te leggen voordat je kiest.
Maximale kale huur, nettorendement bij realistische kosten, en cashflow als je aanhoudt.
Bron: Rabobank / RaboResearch, “Kwartaalbericht Woningmarkt: markt koelt af door meer aanbod – prijzen stijgen wel licht”, 9 september 2026. Geraadpleegd 16 september 2026.