Verbouwingskosten 2026: wat kost een kameropsplitsing echt?
Kamerverhuur levert doorgaans meer op dan zelfstandige verhuur, maar de verbouwing is een forse investering. In dit artikel bespreken we de werkelijke kosten van een kameropsplitsing in 2026.
Kostenopbouw per kamer
De kosten variëren sterk per situatie, maar dit zijn de gemiddelde bedragen voor een kameropsplitsing:
| Kostenpost | Bedrag per kamer |
|---|---|
| Tussenwanden (gipsblokken of metal stud) | €800-1.500 |
| Deur + kozijn | €300-500 |
| Elektra (groep + stopcontacten + verlichting) | €500-1.000 |
| Vloer afwerking | €300-600 |
| Schilderwerk | €200-400 |
| Subtotaal basisafwerking | €2.100-4.000 |
Extra kosten bij de eerste kameropsplitsing
Naast de kosten per kamer zijn er eenmalige kosten voor het hele pand:
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Gemeenschappelijke keuken (nieuw/upgrade) | €3.000-8.000 |
| Extra badkamer/douche | €4.000-8.000 |
| Extra toilet | €1.500-3.000 |
| Brandmeldinstallatie | €1.500-3.000 |
| Vluchtweg aanpassingen | €1.000-3.000 |
| Gemeentelijke vergunning | €500-2.000 |
| Architect/tekenwerk | €1.000-2.500 |
| Subtotaal eenmalig | €12.500-29.500 |
Rekenvoorbeeld: eengezinswoning naar 5 kamers
Uitgangspunt: Eengezinswoning €220.000, opsplitsen in 5 verhuurbare kamers.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| 5 kamers × €3.000 (gemiddeld) | €15.000 |
| Gemeenschappelijke voorzieningen | €18.000 |
| Onvoorzien (10%) | €3.300 |
| Totaal verbouwing | €36.300 |
Totale investering: €220.000 + €25.000 (k.k.) + €36.300 = €281.300
Huurinkomsten: 5 × €475 = €2.375/maand = €28.500/jaar
BAR: €28.500 / €281.300 = 10,1%
Een BAR boven 8% na verbouwing is een goed resultaat bij kamerverhuur. Vergeet niet om de exploitatiekosten (20-30% bij kamerverhuur) mee te rekenen voor het NAR.
Brandveiligheid: de verplichte kosten
Bij kamerverhuur gelden strenge brandveiligheidseisen. Deze kosten zijn niet optioneel:
- Rookmelders (gekoppeld, per kamer + gang): €500-1.000
- Brandmeldinstallatie (bij 5+ kamers): €1.500-3.000
- Zelfsluitende deuren (30 min brandwerend): €300-500 per deur
- Vluchtrouteaanduiding (noodverlichting): €300-600
- Brandblusser (per verdieping): €50-100
Zonder goede brandveiligheid krijg je geen vergunning en ben je als verhuurder aansprakelijk bij brand. Dit is geen post om op te besparen. Laat een brandveiligheidsadvies opstellen voor je begint.
Vergunningen
Niet elke gemeente hanteert dezelfde regels. Check vooraf:
- Omgevingsvergunning — nodig bij constructieve wijzigingen of bestemmingswijziging
- Kamerverhuurvergunning — verplicht in steeds meer gemeenten
- Huisvestingsvergunning — voor woningonttrekking (zelfstandig naar onzelfstandig)
- Brandveiligheid gebruiksmelding — verplicht bij meer dan 4 personen
Doorlooptijd: 8-16 weken voor alle vergunningen. Begin hier ruim voor de verbouwing mee.
Terugverdientijd
| Scenario | Investering verbouwing | Extra huur/maand | Terugverdientijd |
|---|---|---|---|
| 3 kamers (klein pand) | €22.000 | €925 vs €850 (zelfstandig) | 29 maanden |
| 5 kamers (middelgroot) | €36.000 | €2.375 vs €1.100 (zelfstandig) | 28 maanden |
| 7 kamers (groot pand) | €48.000 | €3.325 vs €1.400 (zelfstandig) | 25 maanden |
De terugverdientijd van een kameropsplitsing ligt typisch tussen 2 en 3 jaar. Daarna profiteer je structureel van de hogere huurinkomsten.
Tips om kosten te beheersen
- Doe het tekenwerk vooraf — Een goed plan voorkomt meerwerk
- Vraag 3 offertes — Prijzen variëren 30-50% tussen aannemers
- Combineer werkzaamheden — Elektra, sanitair en tussenwanden tegelijk is goedkoper
- Koop materiaal zelf in — Deuren, sanitair en keukens zijn online fors goedkoper
- Plan in het laagseizoen — Aannemers zijn goedkoper in winter/voorjaar
Voer de verbouwingskosten in als onderdeel van je totale investering en bereken het rendement.
Meer weten over de vergelijking tussen kamerverhuur en zelfstandig? Lees ons artikel over kamerverhuur vs. zelfstandige eenheden.