Wet Betaalbare Huur: impact op rendement per type pand
De Wet Betaalbare Huur heeft de spelregels voor vastgoedbeleggers fundamenteel veranderd. In dit artikel analyseren we de impact per type pand en wat je kunt doen om je rendement te beschermen.
Wat is de Wet Betaalbare Huur?
Sinds 1 juli 2024 is het gereguleerde huursegment uitgebreid. Woningen tot en met 186 WWS-punten vallen nu onder huurprijsbescherming. Dat betekent:
- De maximale huur wordt bepaald door het Woningwaarderingsstelsel (WWS)
- Je mag niet meer vragen dan de puntentelling toestaat
- De huurcommissie kan te hoge huren naar beneden bijstellen
Voor bestaande huurcontracten geldt een overgangsregeling. Maar bij nieuwe verhuur na 1 juli 2024 gelden de nieuwe regels direct. Check altijd de actuele stand van zaken.
Impact per type pand
Studio's en kleine appartementen (30-50 m²)
Impact: groot
Kleine woningen komen vaak uit op 100-160 punten. Met de nieuwe grens van 187 punten vallen ze vrijwel altijd in het gereguleerde segment.
Voorbeeld: Studio 35 m² in Utrecht
- Oude situatie: markthuur €950/maand
- Na WWS: 138 punten = maximaal €725/maand
- Impact: -€225/maand = -€2.700/jaar
Ruime appartementen (60-90 m²)
Impact: wisselend
Grotere appartementen kunnen boven de 187 punten uitkomen, afhankelijk van de WOZ-waarde, het energielabel en de voorzieningen.
Voorbeeld: Appartement 75 m² met energielabel B
- Met WOZ €220.000: 192 punten = vrije sector (net boven de grens)
- Met WOZ €170.000: 178 punten = gereguleerd, max €862/maand
De WOZ-waarde is een grote swing factor. Een WOZ-waarde boven het gemiddelde voor de regio kan het verschil maken tussen gereguleerd en vrije sector.
Eengezinswoningen
Impact: beperkt
Eengezinswoningen scoren doorgaans hoog op het puntensysteem door hun oppervlakte, buitenruimte en WOZ-waarde. De meeste komen boven de 187 punten uit.
Kamerverhuur (onzelfstandig)
Impact: groot
Bij kamerverhuur wordt de puntentelling per kamer berekend met een apart systeem. De WOZ-waarde speelt hier geen rol, maar de oppervlakte per kamer en gedeelde voorzieningen wel.
Kleine kamers (<10 m²) scoren weinig punten en vallen bijna altijd in het gereguleerde segment.
Strategieën om je rendement te beschermen
1. Investeer in energielabel
Het energielabel levert veel punten op in het WWS:
- Label A++++ tot A+: tot 50+ punten
- Label D: 10 punten
- Label G: -4 punten (aftrek!)
Een labelsprong van D naar A kan 30-40 extra punten opleveren. Dat kan het verschil maken tussen gereguleerd en vrije sector.
2. Verbeter voorzieningen
Extra punten haal je uit:
- Tweede toilet (+3 punten)
- Groter keukenblad (>2m: +7 punten)
- Buitenruimte (balkon, tuin)
- Thermostaatkranen op radiatoren
3. Selecteer op WOZ-waarde
Bij zelfstandige woningen is de WOZ-waarde een groot deel van de puntentelling. Zoek panden in gebieden met een relatief hoge WOZ-waarde ten opzichte van de aankoopprijs.
4. Overweeg de vrije sector
Als je pand net onder de 187 punten zit, bereken dan of een investering van €5.000-10.000 in verbeteringen je over de grens kan tillen.
Check direct of je pand in het gereguleerde of vrije sector valt met onze gratis WWS calculator.
De cijfers op een rij
| Pandtype | Gemiddelde punten | Impact wet | Strategie |
|---|---|---|---|
| Studio 30-50 m² | 100-160 | Groot | Energielabel + voorzieningen verbeteren |
| Appartement 60-90 m² | 150-200 | Wisselend | WOZ-waarde check + grensgevallen optimaliseren |
| Eengezinswoning | 190-250+ | Beperkt | Meestal al vrije sector |
| Kamer (onzelfstandig) | 80-160 per kamer | Groot | Oppervlakte + voorzieningen per kamer |
Wil je de impact voor jouw specifieke pand berekenen? Lees ook ons artikel over de WWS puntentelling uitgelegd voor een compleet overzicht van het puntensysteem.