Bezichtigingschecklist: 12 punten voor je eerste bezichtiging
Een goede bezichtiging is meer dan rondkijken en de sfeer proeven. Met deze checklist van 12 punten mis je niets en voorkom je dure verrassingen.
Voor de bezichtiging
1. Bestemmingsplan checken
Controleer bij de gemeente of het pand als woonruimte bestemd is en of kamerverhuur is toegestaan. Sommige gemeenten hebben een vergunningplicht voor kamerverhuur of een verbod op splitsen.
Waar: Ruimtelijkeplannen.nl of de website van de gemeente.
2. Energielabel opzoeken
Het energielabel heeft grote invloed op de WWS-punten en daarmee de maximale huur. Zoek het label op via EP-Online (rvo.nl).
Geen energielabel = geen punten voor energie in het WWS. Dat kan honderden euros per maand aan huurinkomsten schelen. Een energielabel aanvragen kost €200-400.
3. WOZ-waarde opvragen
De WOZ-waarde bepaalt een groot deel van de WWS-punten bij zelfstandige verhuur en je Box 3 belasting. Check via WOZ-waardeloket.nl.
Tijdens de bezichtiging
4. Bouwkundige staat
Let op deze signalen:
- Scheuren in muren: Horizontale scheuren (funderingsproblemen) vs. verticale scheuren (krimp, minder ernstig)
- Vochtplekken: Op plafonds (daklekkage), in hoeken (condensatie), in de kelder
- Kozijnen: Rot, tochtstrips, dubbel glas of enkel
- Vloeren: Scheef (zakkende fundering), krakend (constructief)
5. Dak en gevel
- Bouwjaar en staat van het dak (plat dak: 15-25 jaar levensduur, pannendak: 40-60 jaar)
- Isolatie aanwezig? (spouwmuur, dakisolatie)
- Staat van de gevel (voegwerk, scheuren)
6. Installaties
| Installatie | Levensduur | Vervangingskosten |
|---|---|---|
| CV-ketel | 12-15 jaar | €1.500-3.000 |
| Elektrische bedrading | 30-40 jaar | €3.000-8.000 |
| Waterleiding | 30-50 jaar | €2.000-5.000 |
| Riolering | 40-60 jaar | €3.000-10.000 |
Vraag altijd naar het bouwjaar van de CV-ketel en wanneer de elektrische installatie voor het laatst is gekeurd. Vervanging van deze installaties is een van de meest onderschatte kosten.
7. Oppervlakte meten
Meet de oppervlakte van de kamers zelf na. Makelaarsopgaven kloppen niet altijd en de oppervlakte bepaalt een groot deel van de WWS-punten.
Meerekenen: Alleen ruimtes met een vrije hoogte van minimaal 1,50 meter (bij schuine wanden: deel boven 1,50m).
8. Geluidsoverlast en omgeving
- Bezoek het pand op verschillende tijdstippen (overdag en 's avonds)
- Check de ligging t.o.v. drukke wegen, horeca, scholen
- Vraag buren naar hun ervaring
9. VvE-documenten (bij appartementen)
Vraag op en controleer:
- Jaarverslag en financieel overzicht
- Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
- Hoogte reservefonds
- Huishoudelijk reglement (verhuurverbod? toestemming nodig?)
- Notulen van de laatste vergaderingen
Een VvE met een leeg reservefonds is een rode vlag. Het betekent dat er een forse extra bijdrage kan komen voor groot onderhoud. Check ook of er een verhuurverbod of toestemmingsvereiste in het reglement staat.
Na de bezichtiging
10. WWS-punten berekenen
Bereken de WWS-punten om te weten wat de maximale huur is. Doe dit voor je een bod doet.
Check direct of de woning in het gereguleerde of vrije sector valt.
11. Rendementsberekening maken
Maak een complete berekening met alle kosten: aankoopprijs, kosten koper, verbouwing, exploitatiekosten, financiering en belastingen.
Bereken BAR, NAR, cashflow en DSCR in één overzicht.
12. Bouwkundige keuring laten uitvoeren
Investeer €300-500 in een bouwkundige keuring door een onafhankelijke partij. Dit levert je:
- Een overzicht van alle gebreken
- Kostenramingen voor herstel
- Onderhandelingsmunitie bij het bod
Samenvatting
| Fase | Checkpunten |
|---|---|
| Vooraf | Bestemmingsplan, energielabel, WOZ-waarde |
| Tijdens | Bouwkundig, dak/gevel, installaties, oppervlakte, geluid, VvE |
| Achteraf | WWS-punten, rendement, bouwkundige keuring |
Wil je nog dieper duiken in het aankoopproces? Lees onze due diligence checklist van 20 punten voor het volledige onderzoek voor je een bod doet.