Due diligence checklist: 20 punten die je voor je bod moet checken

Due diligence — grondig onderzoek voor je koopt — is het verschil tussen een goede en een rampzalige investering. In deze checklist van 20 punten doorlopen we alle aspecten die je moet controleren.

Juridisch onderzoek (punt 1-6)

1. Eigendomssituatie

Check via het Kadaster:

• Wie is de eigenaar?
• Zijn er erfdienstbaarheden (recht van overpad, etc.)?
• Zijn er beslagen of hypotheken?
• Is het opstal- of erfpachtgrond?

2. Bestemmingsplan

Controleer bij de gemeente:

• Is de bestemming wonen?
• Is kamerverhuur toegestaan?
• Zijn er plannen voor bestemmingswijziging in de buurt?

3. Vergunningen

Zijn alle benodigde vergunningen aanwezig?

• Omgevingsvergunning voor eventuele verbouwingen
• Kamerverhuurvergunning (indien van toepassing)
• Splitsingsvergunning (bij gesplitste panden)

4. VvE-reglement (bij appartementen)

Controleer:

• Is verhuur toegestaan?
• Is er toestemming nodig van de VvE?
• Zijn er beperkingen op kamerverhuur of Airbnb?
• Wat zegt het reglement over verbouwingen?

5. Huurcontracten

Als het pand al verhuurd is:

• Welk type contract (bepaalde of onbepaalde tijd)?
• Huurprijs en wanneer laatst verhoogd?
• Zijn er achterstanden?
• Zijn de contracten rechtsgeldig (getekend, juiste partijen)?

6. Erfpacht

Bij erfpacht:

• Wat is de canon (jaarlijkse vergoeding)?
• Wanneer wordt de canon herzien?
• Wat zijn de erfpachtvoorwaarden?
• Is eeuwigdurende afkoop mogelijk?

Bouwkundig onderzoek (punt 7-12)

7. Bouwkundige keuring

Laat een onafhankelijke bouwkundige keuring uitvoeren (€300-500). Dit levert:

• Overzicht van alle gebreken
• Kostenramingen voor direct en toekomstig onderhoud
• Onderhandelingsmunitie

8. Fundering

Vooral bij oudere panden in West-Nederland:

• Type fundering (houten palen, beton, staal)?
• Funderingsonderzoek beschikbaar?
• Zijn er scheuren of verzakkingen zichtbaar?

9. Dak en gevel

• Leeftijd en staat van het dak
• Leeftijd van het voegwerk
• Isolatie aanwezig (spouw, dak)?
• Regenafvoer functioneel?

10. Installaties

• CV-ketel: bouwjaar en onderhoudsstaat
• Elektrische installatie: gekeurd? Aarding?
• Waterleiding: materiaal (lood = vervangen!)
• Rioolsysteem: leeftijd en staat

11. Asbest

Bij panden gebouwd voor 1994:

• Is er een asbestinventarisatie gedaan?
• Zijn er verdachte materialen (golfplaten, vloertegels, kitvoegen)?
• Verwijdering kost €2.000-10.000+ afhankelijk van omvang

12. Oppervlakte verificatie

Meet de oppervlakte zelf na. Dit is cruciaal voor:

• WWS-puntentelling (punten per m²)
• Vergelijking met de makelaarsopgave
• NEN 2580 / Meetinstructie is de standaard

Financieel onderzoek (punt 13-17)

13. Rendementsberekening

Maak een volledige berekening met:

• Aankoopprijs + kosten koper
• Verwachte huurinkomsten (getoetst aan WWS)
• Alle exploitatiekosten
• Financieringslasten
• Box 3 belasting

Maak een rendementsberekening

Bereken BAR, NAR, cashflow, DSCR en ROI voor je investeringsbeslissing.

14. WWS-puntentelling

Bereken de maximale huurprijs op basis van het WWS. Dit bepaalt je maximale inkomsten bij gereguleerde verhuur.

Bereken de WWS-punten

Check de maximale huurprijs op basis van het puntensysteem.

15. Vergelijkende huurprijzen

Check de markt:

• Wat vragen vergelijkbare woningen in de buurt?
• Gebruik Pararius, Funda en Kamernet als referentie
• Houd rekening met het verschil tussen vraagprijs en werkelijke huurprijs

16. Financierbaarheid

Neem vooraf contact op met je financier:

• Past het pand binnen je financieringsruimte?
• Voldoet het aan de DSCR-eis?
• Zijn er bijzonderheden die de financiering bemoeilijken (erfpacht, gemengd gebruik)?

17. Toekomstige kosten inschatten

Maak een projectie voor de komende 5-10 jaar:

• Groot onderhoud (dak, kozijnen, installaties)
• Verwachte huurstijging
• WOZ-waardeontwikkeling
• Renteherziening hypotheek

Huurrechtelijk onderzoek (punt 18-20)

18. Huidige huurprijs toetsen

Is de huidige huurprijs in lijn met de WWS-puntentelling? Betaalt de huurder meer dan de maximale huur? Dan kan de huurder naar de huurcommissie stappen.

19. Huurverhogingsmogelijkheden

Check:

• Wanneer is de huur voor het laatst verhoogd?
• Wat is de maximale jaarlijkse verhoging (gereguleerd: inflatie + 1%)?
• Zijn er verbeteringen mogelijk die een huurverhoging rechtvaardigen?

20. Puntenverbetering mogelijk?

Inventariseer welke verbeteringen extra WWS-punten opleveren:

• Energielabel verbeteren
• Sanitair upgraden
• Keuken verbeteren
• Buitenruimte toevoegen

Samenvatting per categorie

Ga je binnenkort een pand bezichtigen? Begin met onze bezichtigingschecklist van 12 punten voor de visuele inspectie.