Liberalisatiegrens 2026: wanneer valt je woning in de vrije sector?
De liberalisatiegrens bepaalt of je woning onder het gereguleerde huurstelsel valt of in de vrije sector. In 2026 ligt die grens bij 186 WWS-punten, wat overeenkomt met een maximale huurprijs van €1.228,07 per maand. In dit artikel leggen we uit hoe het werkt en waar je op moet letten.
Wat is de liberalisatiegrens?
De liberalisatiegrens is de scheidslijn tussen gereguleerde huur en vrije sector:
| Segment | Punten | Maximale huur (2026) |
|---|---|---|
| Sociale huur | Tot 143 | €932,93 |
| Middenhuur (gereguleerd) | 143-186 | €932,93 - €1.228,07 |
| Vrije sector | 187+ | Geen maximum |
Bij woningen in het gereguleerde segment (tot en met 186 punten) bepaalt het WWS de maximale huurprijs. In de vrije sector bepaal je als verhuurder zelf de huurprijs op basis van de markt.
Sinds de Wet Betaalbare Huur (1 juli 2024) is het middensegment (143-186 punten) ook gereguleerd. Voorheen gold regulering alleen tot 143 punten. Dit heeft een grote groep woningen geraakt die eerder vrij verhuurd werden.
Hoe bepaal je of jouw woning in de vrije sector valt?
Stap 1: Tel alle WWS-punten bij elkaar op
Het puntentotaal bestaat uit 12 rubrieken:
- Oppervlakte vertrekken — 1 punt per m²
- Overige ruimten — 0,75 punt per m²
- Verwarming en verkoeling — 2 punten per verwarmd vertrek
- Energielabel — -15 tot +62 punten
- Keuken — 0 tot 14+ punten
- Sanitair — Per voorziening 1-7 punten
- Woonvoorzieningen gehandicapten — 1 punt per €332 investering
- Buitenruimte — -5 tot +15 punten
- Gemeenschappelijke ruimten — Gedeeld door aantal adressen
- Parkeren — 0 tot 9 punten
- WOZ-waarde — Variabel (met 33% cap)
- Bijzondere voorzieningen — Laadpaal, aanbelsysteem
Stap 2: Pas de WOZ-cap toe
De WOZ-punten mogen maximaal 33% van je totale puntentelling uitmaken. Dit voorkomt dat woningen alleen door een hoge WOZ-waarde de vrije sector bereiken.
Let op: De WOZ-cap geldt alleen bij woningen die zonder cap boven de 186 punten komen. Zit je met WOZ-cap nog boven de 186? Dan val je in de vrije sector.
Stap 3: Rond af
Het eindtotaal wordt afgerond op hele punten. Bij 0,5 of hoger wordt naar boven afgerond. Dus 186,5 wordt 187 punten (vrije sector), maar 186,4 wordt 186 punten (gereguleerd).
De WOZ-berekening en het effect op de grens
WOZ-punten worden berekend met de formule:
WOZ-punten = (WOZ-waarde / €16.954) + (WOZ per m² / €268)
Rekenvoorbeeld
Een appartement van 55 m² met WOZ-waarde €250.000:
- Component 1: €250.000 / €16.954 = 14,7 punten
- WOZ per m²: €250.000 / 55 = €4.545
- Component 2: €4.545 / €268 = 17,0 punten
- WOZ-punten totaal: 31,7 punten
Stel de overige punten zijn 140. Dan is het totaal 171,7 punten — gereguleerd, ondanks een WOZ van een kwart miljoen.
In dure gebieden (Amsterdam, Utrecht) is de WOZ-cap vaak de reden dat woningen niet in de vrije sector vallen. De WOZ levert veel punten op, maar wordt afgetopt op 33%. Investeer in fysieke kwaliteit om de cap te verzachten.
Overgangsrecht: bestaande vs. nieuwe contracten
De Wet Betaalbare Huur maakt onderscheid tussen contracten van vóór en ná 1 juli 2024:
Contracten van vóór 1 juli 2024
- Bestaande vrije sector contracten blijven vrije sector, ook als de woning nu minder dan 187 punten heeft
- De verhuurder hoeft de huur niet te verlagen
- Bij mutatie (nieuwe huurder) geldt wél het nieuwe systeem
Contracten vanaf 1 juli 2024
- Het WWS-puntentotaal bepaalt de maximale huurprijs
- Huurder kan naar de Huurcommissie als de huur te hoog is
- Toetsperiode: binnen 6 maanden na ingangsdatum huurcontract
Bij bestaande contracten geldt overgangsrecht. Maar zodra de huidige huurder vertrekt en je een nieuw contract sluit, val je onder de nieuwe regels. Plan hier alvast op vooruit.
Checklist: valt jouw woning in de vrije sector?
Doorloop deze checklist om te bepalen of je woning boven de liberalisatiegrens uitkomt:
Basiskenmerken:
- Oppervlakte vertrekken × 1 punt = ___
- Overige ruimten × 0,75 punt = ___
- Verwarming: ___ vertrekken × 2 = ___
Grote hefbomen:
- Energielabel: ___ (check de tabel voor je woningtype)
- WOZ-punten: (WOZ / €16.954) + (WOZ per m² / €268) = ___
- WOZ-cap check: zijn WOZ-punten meer dan 33% van totaal?
Overige punten:
- Keuken: aanrecht + voorzieningen = ___
- Sanitair: alle voorzieningen opgeteld = ___
- Buitenruimte: ___ (let op: geen buitenruimte = -5)
- Parkeren: ___
- Overig (laadpaal, verkoeling): ___
Totaal: ___ punten
- Boven 186 → vrije sector
- 143-186 → middenhuur (gereguleerd)
- Onder 143 → sociale huur
Risico's van net op de grens zitten
Als je woning precies op 187-190 punten scoort, loop je risico:
-
Huurcommissie-toetsing — Een huurder kan de puntentelling laten controleren. Als de Huurcommissie tot een lager totaal komt, valt je woning terug naar gereguleerd.
-
Interpretatieverschillen — De Huurcommissie kan anders meten dan jij. Oppervlakten worden opnieuw opgemeten, en 30 cm verschil in aanrechtlengte kan 4 punten schelen.
-
WOZ-daling — Als de WOZ-waarde daalt (door marktomstandigheden), dalen je WOZ-punten mee. Dit kan je onder de grens duwen.
Zorg voor een buffer van minimaal 5-10 punten boven de 186. Investeer in fysieke verbeteringen die niet fluctueren (keuken, sanitair, energielabel) in plaats van te leunen op de WOZ-waarde.
Wat als je net onder de grens zit?
Zit je op 175-185 punten? Dan zijn er gerichte investeringen die je over de grens kunnen tillen:
| Investering | Punten | Kosten |
|---|---|---|
| Keuken upgraden (aanrecht ≥2m + voorzieningen) | +7-13 | €3.000-5.000 |
| Energielabel verbeteren (1-2 stappen) | +8-20 | €3.000-10.000 |
| Laadpaal plaatsen | +2 | €700-1.500 |
| Verkoeling installeren (2 vertrekken) | +2 | €2.000-3.000 |
| Extra toilet | +3 | €800-1.500 |
Lees meer in ons artikel over WWS-punten verhogen: 7 strategieën.
Voer je woningkenmerken in en zie direct of je boven de 186 punten uitkomt. Inclusief automatische WOZ-cap berekening.
Samenvatting
- De liberalisatiegrens 2026 ligt bij 186 punten (€1.228,07/maand)
- De WOZ-cap van 33% voorkomt dat woningen alleen door de WOZ in de vrije sector vallen
- Bestaande contracten van vóór 1 juli 2024 behouden overgangsrecht
- Zit je net op de grens? Zorg voor een buffer van 5-10 punten
- Focus op stabiele puntenbronnen (keuken, sanitair, energielabel) in plaats van WOZ
Meer achtergrondinformatie: verschil sociale huur, middenhuur en vrije sector en WOZ-waarde en WWS.