WWS-puntentelling 2026: zo bereken je de maximale huur (complete gids)
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) geeft een zelfstandige huurwoning punten voor oppervlakte, verwarming, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte, WOZ-waarde en nog een paar rubrieken. Het puntentotaal bepaalt de maximale huur. Per 1 januari 2026 is dat maximaal € 932,93 tot en met 143 punten (sociale sector), maximaal € 1.228,07 bij 144 tot en met 186 punten (middensector) en vrij te bepalen vanaf 187 punten (vrije sector).
Voor beleggers is dit sinds de Wet betaalbare huur geen theorie meer. Voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn ondertekend, is de puntentelling ook in het middensegment dwingend. Eén punt verschil rond de 186 bepaalt of je huur gereguleerd is of niet.
In dit artikel lees je hoe het stelsel werkt, wat elke rubriek oplevert, hoe je de WOZ-punten uitrekent, hoe je van punten naar een huurbedrag gaat en waar beleggers de meeste fouten maken. Alle bedragen en regels komen uit het Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie (versie januari 2026).
Wat is het WWS en wanneer geldt het?
Het WWS is een puntensysteem dat in de wet is vastgelegd (Uitvoeringswet en Besluit huurprijzen woonruimte). Het is een dwingend stelsel: verhuurder en huurder kunnen er niet samen van afwijken.
Welke regels gelden, hangt af van de datum waarop het huurcontract door beide partijen is ondertekend, niet van de ingangsdatum:
- Ondertekend op of na 1 juli 2024: de woning valt op basis van de punten in de sociale sector, de middensector of de vrije sector. Tot en met 186 punten heeft de huurder huurprijsbescherming.
- Ondertekend vóór 1 juli 2024: de aanvangshuur bepaalt de sector. Lag die boven de liberalisatiegrens van dat moment, dan is het een vrijesectorcontract. Lag die eronder, dan is het sociale huur.
Er zijn twee stelsels. Dit artikel gaat over zelfstandige woonruimte: een woning met een eigen toegang, waar je keuken en toilet niet deelt. Voor kamers geldt een apart stelsel; zie WWS voor onzelfstandige woonruimte.
De drie huursectoren in 2026
| Sector | Puntenaantal | Maximale huur per 1 januari 2026 |
|---|---|---|
| Sociale sector | t/m 143 punten | t/m € 932,93 |
| Middensector | 144 t/m 186 punten | t/m € 1.228,07 |
| Vrije sector | 187 punten of meer | geen WWS-maximum |
De puntengrenzen (143/144 en 186/187) liggen vast. De bedragen per punt worden elk jaar per 1 januari geïndexeerd. Vóór de Wet betaalbare huur gebeurde dat per 1 juli; reken dus niet met tabellen van vóór 2025. Meer over de verschillen per sector lees je in sociale huur, middenhuur en vrije sector en over de grens zelf in liberalisatiegrens 2026.
De 12 rubrieken in één overzicht
| Rubriek | Wat telt | Punten | Verdieping |
|---|---|---|---|
| 1. Vertrekken | woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer | 1 punt per m² | |
| 2. Overige ruimten | berging, bijkeuken, zolder, kelder | 0,75 punt per m² | |
| 3. Verwarming en verkoeling | verwarmde ruimten | 2 per verwarmd vertrek; 1 per verwarmde overige of verkeersruimte (max 4); 1 per verwarmd én verkoeld vertrek (max 2) | |
| 4. Energieprestatie | energielabel of energie-index | −15 t/m 62 (eengezins) of −15 t/m 58 (meergezins) | energielabel en huurprijs |
| 5. Keuken | lengte aanrecht + extra voorzieningen | 0, 4 of 7 basispunten | keuken en sanitair |
| 6. Sanitair | toilet, wastafel, douche, bad | o.a. douche 4, bad 6, bad met douche 7 | keuken en sanitair |
| 7. Voorzieningen voor mensen met een handicap | investering door verhuurder | 1 punt per € 332 netto-investering | |
| 8. Buitenruimten | tuin, balkon, terras | privé: 2 + 0,35 per m²; geen buitenruimte: −5; max 15 | buitenruimte en parkeren |
| 9. Gemeenschappelijke ruimten | gedeelde vertrekken en overige ruimten | 1 of 0,75 per m², gedeeld door het aantal adressen | |
| 10. Gemeenschappelijke parkeerruimten | parkeerplek bij het complex | 9, 6 of 4 per plek, gedeeld door het aantal adressen | buitenruimte en parkeren |
| 11. WOZ-waarde | laatst vastgestelde WOZ | formule, max 33% van het totaal | WOZ-waarde en WWS |
| 12. Bijzondere voorzieningen | zorgwoning | puntentotaal × 1,35 |
Daarnaast bestaan er opslagen op de maximale huur. Die tellen niet als punten, maar verhogen het huurbedrag: 35% voor een rijksmonument (contracten vanaf 1 juli 2024), 15% voor een gemeentelijk of provinciaal monument, 5% voor beschermd stads- of dorpsgezicht en 10% voor nieuwbouw in de middensector. Een opslag maakt van een middenhuurwoning geen vrijesectorwoning. Zie monumentenopslag en nieuwbouwopslag middenhuur.
Rubriek 1 en 2: oppervlakte
Oppervlakte is meestal de grootste post. Een vertrek levert 1 punt per m² op, een overige ruimte 0,75 punt per m². Een ruimte telt onder meer alleen als vertrek als die minimaal 4 m² groot is, over ten minste 80% van de langste zijde minimaal 1,50 meter breed is en over ten minste de helft van de oppervlakte (of over 11 m²) een vrije hoogte van 2,10 meter heeft. Een keuken, badkamer of doucheruimte is altijd een vertrek, als die aan de eisen voldoet. Onder een schuin dak telt alleen het deel waar het plafond minimaal 1,50 meter hoog is.
Een hal of overloop is een verkeersruimte en krijgt geen punten voor oppervlakte, alleen eventueel voor verwarming.
Rubriek 4: energielabel
Het energielabel is de rubriek met de grootste spreiding: van −15 tot 62 punten. Het maakt uit of het een eengezinswoning is (geen andere woningen boven of onder) of een meergezinswoning, zoals een appartement.
| Energielabel (NTA 8800, vanaf 2021) | Eengezinswoning | Meergezinswoning |
|---|---|---|
| A++++ | 62 | 58 |
| A+++ | 57 | 53 |
| A++ | 52 | 48 |
| A+ | 47 | 43 |
| A | 41 | 37 |
| B | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 |
| E | −4 | −4 |
| F | −9 | −9 |
| G | −15 | −15 |
Een paar regels die beleggers vaak missen:
- Het label moet van de woning zelf zijn. Een label voor het hele complex telt niet.
- Een label is maximaal 10 jaar geldig. Een verlopen label levert niets op.
- Labels uit 2015 tot en met 2020 (het "vereenvoudigde label") tellen niet mee. Alleen een energie-index uit die periode met de vermelding "geldig voor WWS" op EP-online telt.
- Zonder geldig label telt het bouwjaar, en dat valt bijna altijd lager uit: een appartement van vóór 1977 krijgt dan −15 punten. Zie geen energielabel of label G.
Je vindt het label van een adres op EP-online.
Rubriek 5 en 6: keuken en sanitair
Een keuken krijgt alleen punten als hij voldoet aan de basiseisen: aan- en afvoer van water, een vast aansluitpunt om te koken, een aanrechtblad van minimaal 1 meter in één stuk, twee inbouwkasten van minimaal 50 centimeter en waterdichte wandafwerking. Dan geldt:
| Lengte aanrecht | Punten |
|---|---|
| Minder dan 1 meter | 0 |
| Tussen 1 en 2 meter | 4 |
| Langer dan 2 meter | 7 |
Precies 2,00 meter is dus 4 punten, niet 7; zie aanrecht van precies 2 meter.
Bij sanitair krijgt een staand toilet in een aparte toiletruimte 3 punten en in de badkamer 2 punten (hangend: 3,75 en 2,75). Een wastafel is 1 punt, een douche 4, een bad 6 en een bad met douche 7. Extra sanitaire voorzieningen tellen alleen als de bad- of doucheruimte aan alle eisen voldoet, zoals een waterdichte vloer en wandafwerking.
Rubriek 8: buitenruimte
Heeft de woning een privé-buitenruimte, dan krijgt die 2 punten plus 0,35 punt per m², zonder minimummaat. Een balkon van 10 m² levert dus 2 + 3,5 = 5,5 punten op. Een gedeelde tuin of daktuin telt 0,75 punt per m², gedeeld door het aantal adressen dat er gebruik van mag maken. Heeft de woning geen enkele buitenruimte, dan gaan er 5 punten af. Voor privé en gedeeld samen geldt een maximum van 15 punten.
WOZ-punten berekenen in 2026
De WOZ-punten bestaan uit twee delen, met kengetallen die horen bij de waardepeildatum van de WOZ-beschikking. Voor een WOZ-beschikking van 2026 (waardepeildatum 1 januari 2025) geldt:
Onderdeel I = WOZ-waarde / € 16.954
Onderdeel II = (WOZ-waarde / m² vertrekken en overige ruimten) / € 268
WOZ-punten = I + II, afgerond op een kwart punt
Voorbeeld uit het beleidsboek: WOZ € 300.000, 60 m². Onderdeel I = 17,69. Onderdeel II = € 300.000 / 60 / € 268 = 18,66. Samen 36,35, afgerond 36,25 punten.
De kengetallen van eerdere jaren:
| WOZ-beschikking (waardepeildatum) | Onderdeel I | Onderdeel II |
|---|---|---|
| 2026 (1-1-2025) | € 16.954 | € 268 |
| 2025 (1-1-2024) | € 15.329 | € 242 |
| 2024 (1-1-2023) | € 14.543 | € 229 |
De WOZ-cap. De WOZ mag maximaal 33% van het totale puntenaantal uitmaken. Daar zit een belangrijke uitzondering in: zou een woning zonder de cap op 187 punten of meer uitkomen en door de cap eronder zakken, dan krijgt de woning minimaal 186 punten. De cap kan je woning dus wel uit de vrije sector halen, maar in de regel niet verder dan de bovenkant van de middensector (uitzonderingen staan bij de vragen onderaan). Rekenvoorbeelden staan in WOZ-waarde en WWS.
Zoek de WOZ-waarde op via het WOZ-waardeloket. Is er nog geen WOZ-waarde, dan telt 85% van een taxatie door een register-taxateur, en anders de minimum-WOZ van € 85.806 (per 1 januari 2026).
Afronden: per rubriek op een kwart, het totaal op hele punten
Twee rekenregels die vaak verkeerd gaan:
- Per rubriek rond je af op 0,25 punt, waarbij je vanaf 1/8 punt naar boven afrondt. Een balkon van 6 m² geeft 2 + 2,1 = 4,1 punt; dat wordt 4,00 en niet 4,25.
- Het totaal rond je af op hele punten: 0,5 of meer naar boven, minder dan 0,5 naar beneden.
Van punten naar maximale huur: de huurprijstabel 2026
De maximale huur per puntenaantal staat in bijlage 3 van het beleidsboek. Een selectie (per 1 januari 2026, kale huur per maand):
| Punten | Maximale huur |
|---|---|
| 100 | € 637,67 |
| 120 | € 774,94 |
| 137 | € 891,67 |
| 143 | € 932,93 |
| 144 | € 939,73 |
| 150 | € 980,91 |
| 152 | € 994,63 |
| 160 | € 1.049,57 |
| 170 | € 1.118,23 |
| 180 | € 1.186,84 |
| 186 | € 1.228,07 |
Tussen 100 en 186 punten is één punt ongeveer € 6,86 per maand waard, dus ruim € 80 per jaar. Vanaf 187 punten mag je de huur zelf bepalen.
Rekenvoorbeeld: een appartement van 58 m²
Een appartement (meergezinswoning) met energielabel C en een WOZ-beschikking 2026 van € 260.000:
| Rubriek | Situatie | Punten |
|---|---|---|
| 1. Vertrekken | woonkamer 25, keuken 7, slaapkamers 13 en 9, badkamer 4 = 58 m² | 58,00 |
| 2. Overige ruimten | berging 5 m² × 0,75 | 3,75 |
| 3. Verwarming | 5 verwarmde vertrekken × 2 + verwarmde hal 1 | 11,00 |
| 4. Energielabel | C, meergezinswoning | 15,00 |
| 5. Keuken | aanrecht 2,40 m, geen extra voorzieningen | 7,00 |
| 6. Sanitair | staand toilet in badkamer 2, wastafel 1, douche 4 | 7,00 |
| 8. Buitenruimte | balkon 6 m²: 2 + 2,1 = 4,1 | 4,00 |
| 11. WOZ | € 260.000 / € 16.954 = 15,34; € 260.000 / 63 m² / € 268 = 15,40; samen 30,73 | 30,75 |
| Totaal | 136,50, afgerond | 137 |
Bij 137 punten is de maximale huur € 891,67 per maand: sociale sector. De WOZ maakt 22,5% van het totaal uit, dus de cap speelt hier niet.
Stel dat een verduurzaming het label van C naar B tilt. Dat is voor een meergezinswoning 15 punten extra (van 15 naar 30). Het totaal wordt 151,5, afgerond 152 punten. De maximale huur wordt € 994,63: € 102,96 per maand meer en de woning schuift van de sociale sector naar de middensector. Of die investering loont, hangt af van wat de ingreep kost; reken dat door met WWS en de rendementssom en lees de opties in WWS-punten verhogen.
Wat als de huur hoger is dan het WWS-maximum?
Voor contracten vanaf 1 juli 2024 kan de huurder de Huurcommissie vragen de aanvangshuur te toetsen. Dat moet binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract; het is een fatale termijn. Ligt de afgesproken huur boven het maximum bij het puntenaantal, dan stelt de Huurcommissie een lagere huur vast. Meer over het verloop en de kosten lees je in Huurcommissie-procedure voor verhuurders.
Daarom loont het om vóór het tekenen van een contract, en liefst vóór de aankoop, het puntenaantal exact te kennen. Wat de Wet betaalbare huur per type pand doet, staat in Wet betaalbare huur 2026: impact.
Veelgemaakte fouten
- Rekenen met oude WOZ-kengetallen. Elke WOZ-beschikking heeft zijn eigen kengetallen. Wie de getallen van 2024 of 2025 gebruikt voor een beschikking van 2026, krijgt een verkeerde uitkomst.
- Een energielabel uit 2015 tot en met 2020 meetellen. Dat levert nul punten op; de woning valt dan terug op het bouwjaar.
- Een complexlabel gebruiken voor een appartement. Alleen een label voor de woning zelf telt.
- Elke ruimte als vertrek tellen. Een zolder onder een schuin dak of een kamer van 3,9 m² is geen vertrek.
- Precies op de grens rekenen. Bij 186,4 punten rond je af naar 186, niet naar 187. Hoe je met een woning op de grens omgaat, lees je in 186 punten: geen vaste huurprijs.
Veelgestelde vragen
Geldt het WWS ook voor kamerverhuur? Ja, maar dan het stelsel voor onzelfstandige woonruimte, met eigen rubrieken en zonder de WOZ-formule van zelfstandige woningen. Zie WWS voor onzelfstandige woonruimte.
Verandert de grens van 187 punten elk jaar? Nee. De puntengrenzen (143 en 186) liggen vast in de wet. Elk jaar per 1 januari veranderen de bedragen per punt en de WOZ-kengetallen.
Telt een energielabel van het hele gebouw? Nee. Voor een appartement moet een label voor die woning zelf zijn opgenomen.
Wat als ik geen energielabel heb? Dan telt het bouwjaar. Een appartement van 1976 of ouder krijgt dan −15 punten. Een geldig label (NTA 8800) is vrijwel altijd gunstiger. Zie ook is een SVOH-subsidie een gratis energielabel?.
Wanneer telt de WOZ-cap niet? De cap wordt niet toegepast als met de minimum-WOZ is gerekend, en bij nieuwbouw of hoogwaardige renovatie uit 2015–2019 met minimaal 110 punten voor de andere rubrieken (die krijgt minimaal 40 WOZ-punten). Voor kleine nieuwbouwwoningen (kleiner dan 40 m², opgeleverd in 2018–2022, in de COROP-regio's Amsterdam en Utrecht) geldt een eigen deelgetal voor onderdeel II (€ 114 in plaats van € 268), wat meer WOZ-punten geeft; voor die woningen geldt de bodem van 186 punten niet. De details staan in WOZ-waarde en WWS.
Vul de kenmerken van de woning in en zie het puntentotaal, de maximale huur en hoeveel punten je mist voor de vrije sector.
Alle WWS-artikelen per onderwerp
- Oppervlakte, keuken en sanitair: keuken en sanitair optimaliseren · aanrecht van precies 2 meter
- Energielabel: energielabel en huurprijs · geen energielabel of label G · SVOH en energielabel
- Buitenruimte en parkeren: buitenruimte en parkeren
- WOZ: WOZ-waarde en WWS
- Opslagen: monumenten · nieuwbouw middenhuur
- Grenzen en strategie: 186 punten · WWS-punten verhogen · WWS en rendement · liberalisatiegrens 2026
- Kamers: WWS voor onzelfstandige woonruimte
Bron: Huurcommissie, Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, versie januari 2026 (rubrieken 1–12, opslagen, bijlage 3 maximale huurprijsgrenzen per 1 januari 2026). Geraadpleegd 13 oktober 2026. Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies.