Monumentenstatus en huurprijs: opslag van 5% tot 35% uitgelegd
Monumenten krijgen in het WWS een opslag op de maximale huurprijsgrens. Die opslag varieert van 5% tot 35%, afhankelijk van het type bescherming. Daarnaast geldt er een bijzondere energielabel-regeling. In dit artikel leggen we uit hoe het werkt en wanneer een monument een interessante belegging is.
De drie niveaus van monumentenopslag
Sinds de Wet Betaalbare Huur gelden de volgende opslagpercentages op de maximale huurprijsgrens:
| Status | Opslag | Factor |
|---|---|---|
| Rijksmonument | +35% | ×1,35 |
| Gemeentelijk of provinciaal monument | +15% | ×1,15 |
| Beschermd stadsgezicht (woning van vóór 1965) | +5% | ×1,05 |
| Geen monumentstatus | 0% | ×1,00 |
De opslag wordt toegepast op de maximale huurprijs die uit de puntentelling volgt. Het puntentotaal zelf verandert niet — alleen de huurprijs die je mag vragen.
De opslag geldt per huurprijsgrens, niet per punt. Je berekent eerst de maximale huurprijs op basis van je puntentotaal, en past dan het opslagpercentage toe.
Rekenvoorbeelden
Rijksmonument met 160 punten
- Maximale huurprijs bij 160 punten: €1.049,57/maand
- Opslag rijksmonument: +35%
- Maximale huur: €1.049,57 × 1,35 = €1.416,92/maand
Zonder de monumentenopslag zou deze woning in het middensegment vallen. Met de opslag is de huur vergelijkbaar met vrije sector niveau.
Gemeentelijk monument met 180 punten
- Maximale huurprijs bij 180 punten: €1.186,83/maand
- Opslag gemeentelijk monument: +15%
- Maximale huur: €1.186,83 × 1,15 = €1.364,85/maand
Beschermd stadsgezicht met 190 punten
- Maximale huurprijs bij 190 punten: €1.255,53/maand
- Opslag beschermd stadsgezicht: +5%
- Maximale huur: €1.255,53 × 1,05 = €1.318,31/maand
Energielabel-uitzondering voor monumenten
Monumenten profiteren van een bijzondere regeling bij het energielabel: labels E, F en G leveren géén minpunten op. In plaats van de gebruikelijke negatieve punten krijgen monumenten 0 punten voor deze labels.
| Label | Normaal (eengezins) | Monument |
|---|---|---|
| D | 14 | 14 |
| E | -4 | 0 |
| F | -9 | 0 |
| G | -15 | 0 |
Dit verschil is significant. Een normaal pand met label G verliest 15 punten. Een monument met label G verliest 0 punten — een verschil van 15 punten in het voordeel van het monument.
De energielabel-uitzondering is vooral waardevol omdat monumenten vaak lastig te verduurzamen zijn. Dikke muren, enkel glas dat niet vervangen mag worden, en beschermde gevels maken het moeilijk om een goed label te halen. De uitzondering compenseert dit.
Wanneer is een monument een goede belegging?
Voordelen
- Hogere maximale huur — Tot 35% opslag op de huurprijsgrens
- Geen energielabel-straf — Labels E/F/G kosten geen punten
- Schaars aanbod — Monumenten zijn per definitie gelimiteerd in aantal
- Karakter — Historische panden zijn gewild bij huurders, wat leegstand beperkt
- Fiscale voordelen — Onderhoudskosten aan monumenten zijn soms aftrekbaar
Nadelen en risico's
- Hogere onderhoudskosten — Authentieke materialen en ambachtelijk werk zijn duurder
- Bouwbeperkingen — Niet alles mag aangepast worden (vergunningsplicht)
- Lagere WOZ-punten — Monumenten hebben soms een lagere WOZ door beperkingen
- Complexere financiering — Niet elke bank financiert monumenten als belegging
De rekensom
Voorbeeld: Een rijksmonument met 155 punten en label F.
Zonder monumentstatus:
- Label F: -9 punten → 146 punten
- Maximale huur: circa €955/maand
Met rijksmonumentstatus:
- Label F: 0 punten → 155 punten
- Maximale huur: circa €1.005/maand
- Opslag +35%: €1.005 × 1,35 = €1.356,75/maand
Het verschil: €401,75/maand oftewel €4.821/jaar extra huurinkomsten.
De monumentenopslag geldt alleen als de status officieel geregistreerd staat. Controleer het Rijksmonumentenregister of het gemeentelijk monumentenregister vóórdat je op basis van de opslag rekent.
Combinatie met andere opslagen
De monumentenopslag kan worden gecombineerd met de nieuwbouwopslag voor middenhuur (+10%) als het pand daarvoor in aanmerking komt. In de praktijk is dit bij monumenten zelden het geval, omdat het nieuwbouw betreft.
De opslagen worden niet gestapeld maar afzonderlijk beoordeeld — je krijgt de hoogste opslag waarvoor je in aanmerking komt.
Hoe controleer je de monumentstatus?
- Rijksmonumenten: Check het Rijksmonumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed
- Gemeentelijke monumenten: Raadpleeg de gemeentelijke monumentenlijst via je gemeente
- Beschermd stadsgezicht: Check of het adres in een door het Rijk aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht ligt
Onze calculator past automatisch de monumentenopslag toe. Selecteer je monumentstatus en zie direct het effect op je maximale huurprijs.
Samenvatting
- Rijksmonumenten krijgen 35% opslag op de maximale huurprijs
- Gemeentelijke monumenten krijgen 15% opslag
- Beschermde stadsgezichten (woning vóór 1965) krijgen 5% opslag
- Monumenten krijgen geen minpunten voor energielabels E, F en G
- Het verschil kan oplopen tot €400+/maand extra huurinkomsten
- Controleer altijd de officiële registratie vóór aankoop
Lees ook: energielabel en huurprijs voor meer over de impact van labels op je huurinkomsten.