Zijn WWS-max en de huur in je rendementssom hetzelfde?

Nee. De WWS-max is de maximale kale huur die bij het puntental van de woning hoort. De huur in je rendementssom is het bedrag dat jij daar zelf neerzet. Bij zelfstandige woningen tot en met 186 punten mag die tweede niet hoger liggen dan de eerste. Doe je dat wel, dan reken je een droom, geen cashflow.

Bronnen: Volkshuisvesting Nederland, over de Wet betaalbare huur (punten bepalen de maximale huurprijs; middenhuur 144 tot en met 186 punten; vanaf 187 punten geen maximale huurprijs), Volkshuisvesting Nederland, maximale huurprijsgrenzen (bij 186 punten €1.228,07 in 2026), en Huurcommissie, Bijlage 3 maximale huurprijsgrenzen zelfstandige woningen per 1 januari 2026. Alle drie geraadpleegd 22 september 2026.

Wat is de WWS-max precies?

Eerst tel je de punten van de woning. Dat totaal lees je af in de huurprijstabel. Het bedrag bij dat puntental is de maximale kale huur.

Voor zelfstandige woningen is die tabel Bijlage 3 van de Huurcommissie, prijspeil 1 januari 2026. Voorbeelden uit die bijlage:

Volkshuisvesting Nederland zet het zo neer: het totale aantal WWS-punten bepaalt de maximale huurprijs. Tot en met 143 punten is sociale huur. Van 144 tot en met 186 is middenhuur. Vanaf 187 punten valt zelfstandige woonruimte in de vrije sector; daar geldt geen maximale huurprijs uit de WWS-tabel.

Wat is de huur in je rendementssom?

Dat is het bedrag dat jij in BAR, NAR of cashflow zet. Vaak komt het uit een advertentie, een makelaar, of “wat de markt lijkt te doen”. Het is geen bedrag uit de wet. Het is een aanname.

Die aanname mag bij gereguleerde woningen (tot en met 186 punten, nieuwe contracten op of na 1 juli 2024) niet boven de WWS-max uitkomen. De Wet betaalbare huur verplicht verhuurders zich aan die maximale prijs te houden. Reken je met €1.350 terwijl de tabel bij jouw punten €1.050 noemt, dan zit het verschil al in je rendement voordat je aan VvE of leegstand toekomt.

Wanneer mogen die twee wél verschillen?

Drie situaties zonder dat je een droom rekent.

Je vraagt minder dan de max. De WWS-max is een plafond, geen verplicht tarief. Zet je €900 in de som terwijl de tabel €1.049,57 noemt, dan is de som lager dan de max. Dat is conservatief, niet fout.

Vrije sector (187+ punten). Daar geldt geen maximale huurprijs uit de WWS-tabel. De huur in je som is dan een marktaanname. Die moet je nog steeds kunnen onderbouwen, maar niet tegen Bijlage 3.

Je verwart kale huur met all-in. Servicekosten horen niet in de kale-huurvergelijking met de WWS-tabel. Vergelijk kale met kale.

Welke volgorde voorkomt de droom?

1. Tel de WWS-punten (juiste stelsel: zelfstandig of onzelfstandig).
2. Lees de maximale kale huur in de bijlage die bij dat type hoort.
3. Zet in je rendementssom hoogstens dat bedrag, of lager als je dat realistisch vindt.
4. Reken pas daarna BAR, NAR of cashflow.

Sla je stap 1 en 2 over, dan is stap 4 wiskunde op een bedrag dat je misschien niet mag vragen. Gemeenten kunnen sinds 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. Huurders kunnen naar de Huurcommissie. Dat is geen theoretisch risico op papier alleen.

Veelgestelde vragen

Zijn WWS-max en de huur in je rendementssom hetzelfde?

Nee. De WWS-max volgt uit punten en de officiële tabel. De huur in je som is wat jij invult. Bij gereguleerde woningen mag die niet hoger zijn dan de max.

Wat als mijn advertentiehuur boven de WWS-max ligt?

Bij zelfstandige woningen tot en met 186 punten (contracten op of na 1 juli 2024) mag je die hogere huur niet als wettelijk plafond behandelen. Voor je rendement: reken met de tabelhuur, of lager.

Geldt dit ook in de vrije sector?

Nee. Vanaf 187 punten bij zelfstandige woonruimte geldt geen maximale huurprijs uit de WWS-tabel. De huur in je som blijft een marktaanname.

Welk bedrag hoort bij 186 punten in 2026?

€1.228,07 kale huur per maand voor zelfstandige woonruimte, volgens Bijlage 3 van de Huurcommissie en de maximale huurprijsgrenzen van Volkshuisvesting Nederland (beide 2026, geraadpleegd 22 september 2026).

Eerst punten, dan de huur die je mag vragen, dan pas BAR of NAR. Twee verschillende getallen in één cel is geen rendement.