Het VastgoedBlueprint Deal Framework: 4 stappen van vinden tot kopen
Bij VastgoedBlueprint beoordelen we elke deal systematisch. Geen onderbuikgevoel, geen FOMO, geen overhaaste beslissingen. In dit artikel delen we ons framework van 4 stappen.
Waarom een framework?
De meeste slechte vastgoedaankopen komen voort uit emotie: het pand voelde goed, de makelaar was overtuigend, of je was bang dat iemand anders het zou kopen.
Een framework dwingt je om elke deal langs dezelfde meetlat te leggen. Het resultaat: betere beslissingen en minder spijt.
Stap 1: Screenen — Past het in je criteria?
Voordat je een bezichtiging plant, check je of het pand aan je basiscriteria voldoet. Dit kost 15 minuten en bespaart je urenlange bezichtigingen.
Screeningscriteria:
| Criterium | Eis | Bron |
|---|---|---|
| Locatie | Binnen je gekozen regio/stad | Funda, eigen research |
| Prijsrange | Binnen je budget (incl. k.k. + verbouwing) | Funda |
| Verwacht BAR | Minimaal 6% (na k.k.) | Snelle berekening |
| Energielabel | Minimaal D (of verbetering rendabel) | EP-Online |
| Bestemmingsplan | Verhuur toegestaan | Ruimtelijkeplannen.nl |
Stel je criteria vast voordat je begint met zoeken. Schrijf ze op. Zo voorkom je dat je langzaam je eisen bijstelt omdat je niks vindt dat past. Als niks past, is de markt te duur — niet je criteria te streng.
Go/No-Go: Voldoet het pand aan alle criteria? Ga door naar stap 2. Niet? Volgende.
Stap 2: Analyseren — Kloppen de cijfers?
Nu ga je dieper. Je maakt een complete rendementsberekening met alle kosten.
Wat je berekent:
- Totale investering = Aankoopprijs + kosten koper (12-14%) + verbouwing + onvoorzien (10%)
- Bruto huurinkomsten = WWS-maximumhuur (niet de markthuur van de makelaar!)
- Exploitatiekosten = Onderhoud + verzekering + beheer + leegstand + gemeentelijke lasten
- Netto huurinkomsten = Bruto huur – exploitatiekosten
- Cashflow = Netto huur – hypotheeklasten
Voer alle gegevens in en krijg direct BAR, NAR, cashflow, DSCR en ROI.
Minimale eisen stap 2:
| Metric | Minimale eis |
|---|---|
| NAR | > 4% |
| Cashflow | > €0 (of max -€150/maand) |
| DSCR | > 1.15 |
| Eigen inleg | Beschikbaar (incl. 6 maanden buffer) |
Gebruik altijd de WWS-maximumhuur als basis, niet de markthuur. De maximale huur is je worst case. Als de deal bij de maximale huur al rendabel is, zit je goed. Is het dat niet? Dan is het pand te duur.
Stap 3: Inspecteren — Wat zie je niet op papier?
De cijfers kloppen op papier. Nu ga je kijken of de werkelijkheid overeenkomt.
Bezichtiging + onderzoek:
- Fysieke inspectie — Gebruik onze bezichtigingschecklist van 12 punten
- Bouwkundige keuring — Laat een onafhankelijke keuring doen (€300-500)
- VvE-check — Reservefonds, MJOP, vergadernotulen
- Juridische check — Eigendom, erfpacht, vergunningen, bestemmingsplan
- Omgevingscheck — Buurt, buren, bereikbaarheid, toekomstplannen gemeente
Dealbreakers in stap 3:
- Funderingsproblemen (€50.000-100.000+ herstel)
- Asbest in grote hoeveelheden
- VvE met leeg reservefonds en groot onderhoud gepland
- Verhuurverbod in VvE-reglement
- Bestemmingsplan dat verhuur verbiedt
Stap 4: Beslissen — Bod of doorlopen?
Je hebt nu alle informatie. De beslissing is binair: bieden of doorlopen.
Bied als:
- NAR na alle correcties nog steeds > 4%
- Geen dealbreakers gevonden bij inspectie
- Je eigen inleg + buffer zijn beschikbaar
- De financiering is haalbaar (DSCR > 1.15)
Loop door als:
- De cijfers na correctie onder je minimale eisen vallen
- Er dealbreakers zijn die niet op te lossen zijn
- Je onderbuik zegt "nee" ondanks goede cijfers (vertrouw dit signaal)
- Je moet concessies doen op meer dan 2 criteria
Het is normaal om 10-20 panden te screenen, 5-8 te analyseren, 2-3 te bezichtigen en 1 te kopen. Geduld is geen zwakte — het is strategie.
Het framework in de praktijk
| Stap | Tijdsinvestering | Doel |
|---|---|---|
| 1. Screenen | 15 min | 80% van de panden afvallen |
| 2. Analyseren | 1-2 uur | Cijfers valideren |
| 3. Inspecteren | 1 dag | Werkelijkheid vs. papier |
| 4. Beslissen | 30 min | Go/No-Go |
Totale tijdsinvestering per serieuze deal: 1-2 dagen. Dat is een fractie van de tijd (en geld) die je bespaart door een slechte deal te vermijden.
Analyseer een potentiële deal met alle factoren: rendement, kosten, financiering en risico's.
Wil je het volledige due diligence-proces doorlopen? Lees onze due diligence checklist van 20 punten.